주택금융이 개방

억눌려 왔던 주택금융이 개방됐다고 하여, 이를 자가보유 확대를 목적으로 한 장 기 주택자금 지원이라고

보면 오산이다. 한국 주택담보대출 시장의 주된 특징은 변 동금리 위주의 단기 대출과 원금 일시상환 구조

의 조합으로 요약된다(고성수, 2012; 손재영‧ 이준용, 2012). 2000년대 내내 3~5년의 만기를 지닌 단기 변동

금리 상품이 주력 대출상품이었던 데다가, 그 대부분 역시 일정 기간 거치 후에 원금을 한꺼번 에 갚아야 하

는 일시상환 상품이었다. 2000년대 중‧ 후반 이후 규제 당국의 개입으 로 중‧ 장기 분할상환 상품으로 전환

이 진행된 것은 사실10)이지만, 실질적인 변화가 시작된 때는 가계부채의 위험성이 부상한 2011년 이후이

며, 대출구조의 특색은 아 직도 유지되고 있다. 11) 요컨대, 한국의 주택담보대출 시장은 투기적 목적에 부합

하 는 단기 고위험 상품 중심으로 유지되어 왔고, 그러한 경향은 2008년 금융위기 이 전에 특히 강했다 대출

심사체계 면에서 실제 대출 결정을 지배했던 것도 차주의 상환능력 평가에 입각한 여신 건전성 평가가 아니

라 주택의 담보대출 가치 평가였다(박형근‧ 이상진, 2006; 박창균, 2010: 139-140; 한국금융연구원, 2013:

79-80). 신용카드 위기를 겪 은 후 2000년대 중반, 신용위험 평가체계에 대한 대대적인 정비가 진행되었지

만, 주택대출의 심사 요건으로 활용된 것은 주로 담보가치 인정비율(Loan To Value ratio, LTV) 규제였다.

반면, 차주의 상환능력에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율 (Debt to Income ratio, DTI) 규제나 총

부채원리금 상환비율(Debt Service Ratio) 규 제는 예외로만 행해졌다(박창균, 2010; 고성수, 2012). 채권

회수 목적으로 설계된 이 러한 심사체계는 영업 일선의 재량적 심사 관행과 더해져 부실‧ 부당 대출과 과잉

대 출이라는 문제를 낳았고, 투기적 주택거래의 붐을 조장하는 원인이 되기도 했다.12) 이런 식으로, 한국 사

회에서 일어난 주택담보대출의 확대는 주택의 금융화보다 자금 중개 중심의 주택금융 기능의 개방과 그 제

도화에 가까웠다. 그렇지만, 전통적 인 주택금융과 확연히 구별되는 특징은 그 주된 목적이 자가보유 촉진

에 있지 않았 다는 데 있었다. 가령, 미국을 비롯해 선진 자본주의 사회에 형성된 모기지 제도는 10년 이상의

장기 저금리 대출과 고율의 담보 인정을 바탕으로 자가보유를 지원하 는 기능을 했다. 이와 달리, 우리 사회

에서 주택담보대출은 신용 회수와 금융수익 확 보, 곧 ‘지대 추구’의 수단으로써 주로 운용되었다. 변동금리

위주의 단기 대출과 거치식 상품구조, 신용위험을 낮추기 위한 낮은 담보인정비율, 자산 유동화의 지체 등

과 같은 대출 시장의 특성 역시 주택금융을 지배했던 금융적 동기를 여실히 입증 한다. 13) 그렇다면 이렇게

제공된 주택금융의 혜택은 과연 누구에게 돌아갔는가? 주택금 융의 확대를 통해 중‧ 하위 소득계층은 주택

소유자로 진입할 수 있었는가? 만약 그 랬다면 이들의 주택매입 행동을 투자 실천으로 볼 수 있겠는가? 이

를 검증하기 위해서는 무엇보다 주택담보대출 차주의 특성에 관한 시계열 정 보가 필요하다. 하지만, 이제

까지 그러한 미시 금융통계가 작성된 바가 없기에, 14) 유 관 지표들을 통한 간접적 추론만이 가능할 뿐이다.

에 옮긴 자가점유율 지표는 2008년 금융위기가 터진 시점 이전까지 자가점유의 확대 현상이 전국적으 로 나

타났음을 보여준다. 전국에서 약 2.2%의 성장이 있었던 데 비해, 서울과 수도 권에서는 상대적으로 더 큰

4.0%와 3.1%의 성장이 각각 나타났다. 차입을 통한 주 택구매가 일상화된 조건을 고려할 때, 이전보다 더

넓은 범위의 소득계층이 주택금 융을 통해 자가점유자가 된 것으로 추정할 수 있다. 1996년 36조 원에서

2004년 240조 원, 2008년 327조 원 수준으로 급팽창한 주택담보대출이 소유자의 범위를 확대하는 데 이바

지한 것으로 보인다

출처 : 메이저토토사이트 ( https://ptgem.io/ )

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